Il mattone che non conosce crisi: le seconde case di lusso raddoppiano in dieci anni

Mentre il mercato immobiliare tradizionale rincorre la stabilità, il segmento delle seconde case di lusso inserisce le marce alte e completa un sorpasso storico. Nel giro di dieci anni, il mattone ultra-prime in Italia ha esattamente raddoppiato i propri volumi, trasformando quella che era un’economia di nicchia in un volano da quasi seimila transazioni l’anno sopra il milione di euro. Con un balzo del +103% dal 2016 al 2025, le compravendite nel segmento alto hanno raggiunto quota 5.982 unità, e il motore quasi esclusivo di questo boom ha un nome preciso: le abitazioni a uso non principale. Rappresentano ormai il 75% dell’intero settore, pari a 4.481 transazioni complessive dominate per oltre i due terzi dalle cessioni da parte di imprese rispetto ai privati.

La fotografia scattata dal report firmato da Patrigest e Santandrea del Gruppo Gabetti diffuso in queste settimane mostra come la ricerca del lifestyle italiano e la spinta degli investitori esteri abbiano blindato il comparto contro ogni scossone congiunturale. Le località turistiche d’eccellenza hanno progressivamente staccato i centri urbani, dove la sola Milano riesce a ritagliarsi uno spazio tra le prime trenta posizioni per concentrazione di pregio. In montagna è Cortina d’Ampezzo a guidare la classifica dell’esclusività nazionale, forte del volano reputazionale delle Olimpiadi Invernali. Ma è Courmayeur a registrare il record di fluidità: con appena quattro mesi medi di permanenza sul mercato e sconti in trattativa quasi azzerati, la località valdostana dimostra come la domanda di chalet e mansarde panoramiche superi ormai strutturalmente un’offerta sempre più rara.

Spostandosi lungo le coste, il quadro economico accentua ulteriormente i propri picchi di valore. Portofino stabilisce il record assoluto del settore toccando i 13.600 euro al metro quadro nel segmento Prime, sostenuto dai budget milionari di chi è in cerca di vista mare. Più a sud, la Versilia vanta la più alta densità di immobili premium in Italia, coprendo il 34% dell’offerta territoriale con Forte dei Marmi in testa e un prepotente ritorno del capitale americano. Un dinamismo a cui fa da eco la Riviera Romagnola, rimodulata dal fenomeno dei “weekend lunghi” e dal lavoro agile, e una Sardegna a doppia velocità: da un lato la domanda italiana che presidia la Gallura entro il milione di euro, dall’altro gli investitori esteri che guidano il segmento ultra lusso in Costa Smeralda con budget superiori ai tre milioni di euro.

A chiudere il cerchio d’oro sono i laghi del Nord, vero catalizzatore di acquirenti internazionali favoriti dalla vicinanza agli hub aeroportuali e dal regime di flat tax per i neo-residenti. Sul Lago di Como, tra i picchi di Campione d’Italia a quasi 9.000 euro al metro quadro e ville fronte lago contese senza margini di trattativa, la spinta della domanda estera continua a saturare la disponibilità sul mercato. Questa corsa al mattone d’élite scopre tuttavia un vistoso punto di rottura: nella fascia tra i 6.000 e i 10.000 euro al metro quadro si registra un netto squilibrio strutturale, dove il 43% delle richieste si concentra sui bilocali a fronte di un’offerta reale che non supera il 33% delle unità disponibili.

In un contesto macroeconomico incerto, l’immobile di prestigio destinato al tempo libero non si limita dunque a resistere, ma ridefinisce le geografie dell’investimento e impone nuove logiche di scarsità. Un cortocircuito tra domanda bulimica e offerta col contagocce che, tra piazze esclusive e trophy asset contesi, promette di spingere ulteriormente l’asticella dei prezzi e di blindare il mercato italiano tra i più attrattivi d’Europa.