Uffici in locazione, Milano e Roma aprono il 2026 con segnali opposti: qualità sempre più centrale

Il mercato degli uffici in locazione in Italia apre il 2026 con dinamiche divergenti tra Milano e Roma. Secondo le analisi di JLL, nel primo trimestre il take-up complessivo ha superato di poco i 100.000 metri quadrati, distribuiti tra circa 65.000 mq nel capoluogo lombardo e 36.000 mq nella Capitale. Il denominatore comune è una domanda sempre più matura e selettiva, orientata alla qualità in un contesto di offerta prime strutturalmente limitata.

Milano: domanda vivace ma operazioni più piccole

Milano conferma una domanda solida – in linea con il numero di operazioni dello stesso periodo del 2025 e superiore alla media degli ultimi cinque anni – ma registra un rallentamento nei volumi rispetto allo scorso anno, quando si sfioravano i 100.000 mq. Alle circa 65.000 mq di superfici assorbite si aggiungono 4.000 mq di sublocazioni.

A pesare sulla flessione è soprattutto l’assenza di grandi operazioni, accompagnata da una riduzione significativa delle dimensioni medie degli spazi locati, scese da circa 1.200 a 750 mq. Un segnale di strategie più prudenti e di una maggiore ottimizzazione degli spazi da parte delle aziende.

La domanda si concentra su immobili di alta qualità: circa il 65% delle superfici assorbite riguarda edifici di grado A, selezionati per qualità costruttiva, sostenibilità e posizione strategica. La scarsità di offerta prime continua a fare pressione sui canoni: il tasso medio di vacancy si attesta al 9,4%, ma scende al 3,6% per gli immobili di fascia alta. I canoni toccano gli 820 euro al metro quadrato annuo nel centro storico e i 780 euro nelle aree direzionali moderne. Le locazioni sopra i 600 euro/mq/anno rappresentano ormai circa il 30% del totale.

Dal punto di vista geografico, circa il 40% della domanda si concentra nelle zone centrali. Le aree semicentrali intercettano oltre un quarto delle superfici, con quartieri come Farini-Isola e Porta Romana protagonisti delle operazioni più rilevanti. A trainare la domanda sono soprattutto i servizi professionali: studi legali, operatori finanziari e aziende tecnologiche.

Roma: il mercato più che raddoppia

Scenario opposto a Roma, dove il mercato direzionale ha registrato un’accelerazione significativa. Con circa 36.000 mq di take-up, il volume è più che raddoppiato rispetto al primo trimestre del 2025, trainato da quattro operazioni superiori ai 5.000 mq, tra cui una di rilievo legata alla Pubblica Amministrazione.

Anche nella Capitale si conferma la preferenza per immobili di qualità, con il 57% delle superfici assorbite rappresentato da edifici di grado A. Il centro direzionale resta il cuore del mercato con circa il 40% delle operazioni, mentre l’area dell’Eur si distingue per la transazione più importante del trimestre, realizzata in modalità pre-let.

Sul fronte settoriale dominano i servizi, in particolare studi legali e Pubblica Amministrazione, che continua a rappresentare un attore chiave nella domanda capitolina. Il tasso di vacancy rimane contenuto, sotto il 7% complessivo e appena all’1,5% per gli immobili di fascia alta. I canoni prime si mantengono stabili a 610 euro/mq/anno, con prospettive di crescita nel breve periodo.