Casa, mercato solido ma più fragile: credito, tassi e politiche al bivio nel 2026

Il mercato immobiliare italiano resta su un sentiero di crescita, ma dopo il picco della prima metà del 2025 iniziano a emergere segnali di rallentamento e nuove fragilità strutturali. È il quadro che arriva dal RE Italy Winter Forum 2026, in corso alla Borsa Italiana di Milano, dove analisti, operatori e politica hanno messo a fuoco le tensioni che attraversano il settore.

Secondo l’analisi di Nomisma, presentata da Elena Molignoni, lo scenario macroeconomico continua a offrire alcuni fattori di sostegno: inflazione contenuta all’1,5 per cento, fiducia in miglioramento e tassi sui mutui ancora relativamente bassi, al 3,30 per cento a ottobre. La riduzione del divario tra salari e inflazione ha inoltre rafforzato la propensione all’acquisto delle famiglie, sostenendo la domanda abitativa.

Accanto a questi elementi, però, si consolidano i fattori di incertezza. La stabilità dei tassi decisa dalla Bce, i rischi legati ai dazi commerciali, l’aumento dei prezzi delle materie prime e un progressivo irrigidimento dei criteri di accesso al credito iniziano a pesare sul mercato. Nel terzo trimestre del 2025 si è già registrata una lieve risalita dei tassi. A consuntivo, Nomisma stima 771 mila compravendite residenziali, mutui erogati per 56,2 miliardi e un fatturato del mercato abitativo pari a 121,5 miliardi. I prezzi continuano a crescere, ma con ritmi moderati: +1,3 per cento per le abitazioni in ottimo stato, +1,9 per cento per l’usato, mentre i canoni di locazione accelerano al +3,5 per cento.

Il nodo del credito è stato al centro anche dell’intervento di Credipass. Per Roberto Anedda, la fase dei tassi zero è definitivamente archiviata. Dopo la brusca inversione del 2022, il mercato si prepara a una crescita strutturale del costo del denaro nel periodo 2026-2036. Un cambiamento che si innesta su una debolezza di fondo: la stagnazione del reddito reale delle famiglie italiane, tra le peggiori in Europa negli ultimi quindici anni. Finché i tassi sono rimasti bassi, il peso delle rate è stato sostenibile. Con il rialzo, il rapporto rata-reddito è entrato in “zona rossa”, arrivando in alcuni casi a sfiorare il 50 per cento per i mutui a tasso variabile.

Sul fronte delle politiche, Confedilizia chiede un intervento organico sulla rigenerazione urbana. Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha ribadito la necessità di una legge nazionale che tenga insieme grandi operazioni e riqualificazione diffusa del patrimonio esistente, nel rispetto della proprietà edilizia e delle competenze tra Stato e Regioni. L’obiettivo è evitare il deterioramento progressivo degli immobili, soprattutto nelle aree interne e periferiche, già colpite dal calo demografico.

Dal lato del governo, il presidente della Commissione Finanze della Camera, Marco Osnato, ha definito la casa una priorità “assolutamente inderogabile”. Dopo anni di dibattito, secondo Osnato si apre una fase più concreta, fondata sull’alleanza tra politica, enti locali e finanza. Il fabbisogno abitativo riguarda oggi non solo le famiglie a reddito medio-basso, ma anche studenti, anziani e nuovi nuclei legati all’immigrazione. L’obiettivo indicato è quello di almeno 100 mila nuovi alloggi in dieci anni, insieme al recupero dell’edilizia pubblica esistente e a interventi più efficaci contro le occupazioni abusive.

Il quadro che emerge è quello di un mercato ancora solido, ma più esposto alle tensioni macroeconomiche e finanziarie. La sfida, per il 2026, sarà tenere insieme sostenibilità del credito, politiche abitative e rigenerazione urbana, evitando che le nuove fragilità si traducano in un freno strutturale alla domanda di casa.