Affitti in Italia, la crescita rallenta ma la domanda resta alta nel 2025

La corsa degli affitti rallenta, ma la domanda non si ferma. Nella seconda metà del 2025 i canoni di locazione hanno continuato a salire, pur a un ritmo più contenuto rispetto agli anni precedenti: secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i monolocali sono cresciuti del 2,2%, i bilocali del 2,3% e i trilocali del 2,2%. Un segnale di assestamento dopo una fase di rialzi particolarmente sostenuti, che non risolve però il problema strutturale di un’offerta ancora insufficiente rispetto a una domanda che resta robusta.

A tenere alta la pressione sul mercato degli affitti concorrono profili diversi: chi non riesce o non vuole accedere al credito per comprare, chi si sposta per lavoro, e in misura crescente gli studenti universitari, con una componente internazionale in aumento, attratta dall’offerta formativa degli atenei italiani. Proprio la componente studentesca è quella che cresce di più: la quota dei contratti destinati agli universitari è salita al 14,1% nel secondo semestre del 2025, rispetto all’11,1% dell’anno precedente.

Sul fronte dell’offerta, il divario con la domanda si spiega anche con la diffidenza di molti proprietari verso il rischio di morosità, che li spinge a preferire l’immobile sfitto piuttosto che affrontare un contratto. A questo si aggiunge, soprattutto nelle città ad alto flusso turistico, la persistenza degli short rent, che sottrae abitazioni al mercato residenziale ordinario.

Le grandi città: Milano e Bologna frenano, Genova e Palermo accelerano

Il quadro nelle grandi città è tutt’altro che uniforme. Milano e Bologna hanno registrato un calo dei canoni nel secondo semestre del 2025. Nel capoluogo lombardo i valori hanno raggiunto livelli difficilmente sostenibili per molte fasce di reddito: 840 euro al mese per un monolocale, 1.130 per un bilocale, 1.525 per un trilocale. All’opposto, Genova e Palermo mostrano le variazioni più marcate verso l’alto.

VARIAZIONE PERCENTUALE DEI CANONI DI LOCAZIONE – II semestre 2025

Città	Monolocale	Bilocale	Trilocale
Bari	+0,3%	+3,5%	+1,9%
Bologna	-1,5%	-0,6%	-1,1%
Firenze	+1,6%	+1,9%	+2,6%
Genova	+6,6%	+4,8%	+3,9%
Milano	0%	-0,7%	+0,2%
Napoli	+2,4%	+1,2%	+2,1%
Palermo	+8,7%	+4,9%	+4,8%
Roma	+2,0%	+1,9%	+2,2%
Torino	+1,9%	+4,3%	+3,5%
Verona	-0,2%	+2,0%	+2,3%

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

CANONI MEDI MENSILI DI LOCAZIONE – II semestre 2025

Città	Monolocale	Bilocale	Trilocale
Bari	470€	640€	775€
Bologna	680€	830€	1.000€
Firenze	700€	880€	1.060€
Genova	410€	530€	640€
Milano	840€	1.130€	1.525€
Napoli	530€	725€	910€
Palermo	390€	490€	610€
Roma	725€	950€	1.210€
Torino	410€	550€	710€
Verona	520€	680€	820€

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Anche nei capoluoghi di provincia i canoni salgono: +1,9% per i monolocali, +2,7% per i bilocali e +2,4% per i trilocali, con una crescita comunque più contenuta rispetto al semestre precedente.

Tipologie contrattuali e tempi di locazione

Sul fronte dei contratti, la scelta abitativa resta il motivo prevalente con il 59,3% delle stipule, in lieve calo rispetto al 60,2% di un anno prima. I contratti a canone libero salgono al 39,5% (dal 38,9%), mentre i contratti transitori restano stabili al 33,4%. I tempi medi di locazione nelle grandi città si allungano leggermente, passando da 31 a 34 giorni.