Immobiliare di pregio in Italia: l’impulso di Milano

Il mercato immobiliare di pregio in Italia cresce, con una domanda solida, investimenti in aumento e un interesse dall’estero che rappresenta in media il 35% del totale degli acquirenti. È la fotografia scattata dalla seconda edizione del Market Report Italia di Engel & Völkers Italia, realizzato con il supporto scientifico di Nomisma. «Rispetto ad altri mercati, ad altre città europee, l’Italia ha un vantaggio competitivo», ha dichiarato Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, citando la qualità della vita e i progressi sul piano logistico.

Le compravendite e i prezzi
Dal terzo trimestre 2024 il mercato residenziale ha ripreso a crescere e la tendenza si è consolidata nel 2025, con le compravendite in aumento del 9,3% nella prima metà dell’anno, per poi normalizzarsi e chiudere l’anno con un incremento complessivo del 6,3%. Le previsioni di Nomisma indicano che entro il 2028 le compravendite potrebbero raggiungere quota 785.000, livelli vicini a quelli del 2022. Sul fronte dei prezzi, si è registrato un incremento dell’1,3% per le abitazioni in ottimo stato e dell’1,9% per quelle in buono stato, con una crescita attesa dell’1% nel 2026. Va però segnalato che il rallentamento della crescita dei prezzi non sarà sufficiente a compensare l’inflazione: in termini reali, il valore delle abitazioni tenderà a diminuire nel triennio di previsione.

Prima casa al Nord, seconda casa al Centro, investimenti al Sud
Il report conferma una geografia degli acquisti ben definita. Al Nord la domanda per la prima casa rappresenta circa il 50% delle compravendite di pregio, mentre al Centro prevalgono le seconde case — favorite dall’interesse degli acquirenti internazionali, che in quest’area raggiungono il 52% del totale, provenienti soprattutto dal resto d’Europa e dal Nord America. Al Sud e nelle Isole si registra invece la quota più alta di acquisti per investimento, pari al 23%.

Nord-Ovest: Milano e le destinazioni alpine e liguri
Milano guida il mercato con picchi di 27.000 €/mq nelle zone centrali e prezzi medi tra 10.000 e 23.000 €/mq per il nuovo e il ristrutturato. A Courmayeur i prezzi top raggiungono i 20.000 €/mq, mentre sui laghi lombardi le compravendite di punta toccano gli 8.400 €/mq. A Santa Margherita Ligure e Portofino i prezzi top hanno raggiunto nel 2025 i 25.000 €/mq, con una domanda orientata per l’80% all’acquisto di seconde case.

Nord-Est: Venezia e Cortina
Venezia registra valori fino a 20.000 €/mq per gli immobili nel centro storico, con una quota di acquisti per investimento e per seconda casa identica al 40%. Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni fino a 24.000 €/mq. In Trentino-Alto Adige i picchi vanno dai 12.500 €/mq di Bolzano ai 15.000 €/mq delle aree turistiche dell’Alta Badia e dell’Alta Val Pusteria, fino ai 19.000 €/mq di Trento.

Centro Italia: Toscana e Roma
In Toscana le colline del Chianti raggiungono top price di 15.000 €/mq, Siena di 13.000 €/mq e Firenze di 10.000 €/mq, con una domanda trainata per il 65% da acquirenti stranieri. A Roma i prezzi di punta arrivano a 12.000 €/mq, con una forbice media tra 6.000 e 10.000 €/mq e una domanda orientata verso immobili ristrutturati con terrazza, efficienza energetica e parcheggio.

Sud e Isole: la Costa Smeralda batte tutti
La Costa Smeralda rimane l’eccellenza assoluta del mercato di pregio italiano, con prezzi top fino a 47.000 €/mq a Porto Cervo e Porto Rotondo e una forbice media tra 28.000 e 33.000 €/mq. Sulla Costiera Amalfitana, Amalfi e Capri toccano i 12.000 €/mq per ville e attici con vista mare. Napoli si distingue per la vocazione domestica — il 85% degli acquirenti è italiano e nove su dieci acquistano come prima casa — con prezzi medi tra 5.800 e 7.000 €/mq e picchi di 10.000 €/mq.